مالیات برخانه‌های خالی

به طورکلی به خانه‌هایی که در یک زمان خاص ساکنی ندارد، خانه خالی گفته می‌شود. اما تعریف خانه خالی با توجه به شرایط دقیقتر می‌شود.

اصطلاح خانه خالی ممکن است به طیف گسترده‌ای از شرایط، اشاره داشته باشد: خانه‌هایی که در بازار مسکن در انتظار خرید و اجاره هستند، خانه‌هایی که دربازه‌هایی از زمان به منظور تغییر ساکنان خالی می‌مانند.

واحدهای مسکونی که به منظور تعمیر یا بازسازی، خالی مانده‌اند و مسکن‌های دارای دعوا یا حتی خانه‌هایی که در انتظار تخریب هستند. از منظر دیگری خانه خالی، واحدی است که دراثرعدم عرضه مالک با قیمت معین در بازار مسکن ایجاد می‌شود.

قیمت خانه‌های خالی تحت تاثیر چیست؟

به طور کلی زمانی که میزان تقاضا برای خانه خالی بیشتراز عرضه باشد قیمت خانه افزایش پیدا خواهد کرد. اگر در بازار مسکن میزان عرضه افزایش پیدا کند، در یک اقتصادی که درآن سازوکار بازار به درستی عمل می‌کند، قیمت مسکن کاهش پیدا خواهد کرد. اگر میزان عرضه افزایش پیدا کند اما قیمت کاهش پیدا نکند، به آن پدیده شکست بازار گفته می‌شود. این آن زمانی اتفاق می‌افتد که خریداران توان خرید مسکن را نداشته باشند، با وجود اینکه تقاضا برای مسکن وجود داشته باشد. به عبارتی بازگشت سرمایه آنقدر بالا باشد، مالک تشویق به نگه‌داشتن خانه به صورت خالی باشد.

 وجود خانه‌خالی به میزان نرخ طبیعی امری ذاتی برای بازارمسکن تلقی می‌شود. اما زمانی که نرخ خانه‌های‌خالی از نرخ طبیعی بیشتر شود، نشانه وجود تقاضای سوداگرانه و محتکرانه می‌باشد. خود این قضیه بر افزایش قیمت مسکن دامن می‌زند.

نقش حاکمیت در کنترل بازار

حاکمیت با اعمال مالیات برخانه‌های خالی هزینه نگهداری خانه به صورت خالی را برای محتکران افزایش می‌دهد وسبب افزایش عرضه مسکن می‌شود. درصورت عدم ورود حاکمیت به بحث خانه‌های خالی منابع مالی منجمد شده در بخش مسکن افزایش پیدا می‌کند. این موضوع سبب عدم استفاده از سرمایه‌های کشور وکاهش رشد اقتصادی خواهد شد. از طرفی احتکار مسکن باعث خواهد شد هزینه دولت برای ایجاد زیرساخت برای شهرسازی افزایش یاید.

آثاراقتصادی مالیات برخانه‌های خالی

افزایش عرضه مسکن

مالیات برخانه‌های خالی میزان عرضه مسکن را افزایش می‌دهد. به عبارتی هزینه نگهداری خانه به صورت خالی افزایش می‌یابد. نکته‌ای که باید در اعمال قانون توجه داشت این است که نرخ مالیات باید به اندازه‌ای بالا باشد تا بازدارندگی برای صاحبان خانه‌های خالی ایجاد کند وآن‌ها را از نگهداری خانه به صورت خالی منصرف نماید. نکته بعدی این است که قانون باید به گونه‌ای اجرا شود که امکان فرار یا دورزدن آن وجود نداشته باشد وگرنه موجب بی‌اثرشدن قانون می‌شود.

تجربیات کشور فرانسه و کانادا در اعمال قانون و افزایش عرضه مسکن جالب و قابل توجه است.

دو تحقیق در فرانسه بررسی شده است یکی درسال 2012 و دیگری درسال 2019 اولی اجرای قانون را موثر نداسته است. دلایلی که به آن اشاره کرده عدم بازدارندگی و وجود راه‌های دورزدن قانون می‌باشد. اما تحقیق دوم موفقیت اعمال قانون را نشان داده است. نمودار زیر تاثیر قانون را نشان می‌دهد. شکل پنج نشان می‌دهد که خانه‌هایی که بیشتر از دوسال خالی مانده‌اند بیشتر به بازارعرضه می‌شوند و علت آن هم بالا بودن نرخ مالیات بعداز دوسال می‌باشد.

 تحقیقات دیگری درکانادا انجام شده است که نشان دهنده تاثیر مثبت مالیات برخانه‌های خالی در افزایش عرضه مسکن می‌باشد.

درکانادا درسال 2016نسبت درآمد خانوار به قیمت املاک و مستغلات به حدود 1 به 13 رسیده است. این نسبت ده سال قبل 1 به ۳ بود. با افزایش احتکار مسکن و افزایش قیمت آن دولت کانادا قانون مالیات برخانه‌های خالی را وضع کرد. این قانون شامل چهارقسمت بود: الف) مالیات بر املاک خالی ب) مالیات خریداران خارجی ج) اصلاح قانون املاک و مستغلات د) ایجاد طرح ساخت مسکن جدید با تامین مالی از درآمدهای مالیاتی ناشی از این قانون

گزارش‌ها نشان می‌دهد تعداد خانه‌های خالی بعد از تصویب قانون ده درصد کاهش پیداکرده است.

همچنین اعمال این قانون و سیاست‌های آن باعث شده است تا وضعیت اجاره مسکن و افزایش اجاره بلندمدت مسکن بهبود یابد. مالکان برای عدم پرداخت مالیات خانه‌های خالی مجبور به اجاره بلندمدت ملک خود شده‌اند واین امر قیمت اجاره را نیز کاهش داده است.

مطالعه دیگری در انگلیس انجام شده است و نشان می‌دهد مناطقی که خانه خالی بیشتری دارند گرانتر از مناطقی هستند که خانه‌خالی در آن کمتر است. به عبارتی افزایش عرضه مسکن موجب کاهش قیمت خانه خواهد شد.

کنترل قیمت مسکن

مطالعات زیادی درباره تاثیر مالیات برخانه‌های خالی بر قیمت مسکن انجام نشده است. عده‌ای معتقد هستند که تاثیری نداشته است و عده‌ای معتقد هستن تاثیر مثبتی داشته است.

اما پژوهش‌هایی درباره این مالیات صورت گرفته و نشان می‌دهد که این مالیات به دلیل افزایش عرضه مسکن در بازار و جلوگیری از احتکار مسکن باعث کاهش قیمت شده است. نتایج تحقیق استادی در منطقه گران‌قیمت کانادا نشان داده قیمت مسکن بین 15 تا 30 درصد کاهش یافته است.

مطالعه دیگری در تایوان نشان می‌دهد که به ازای یک درصد مالیات بین 2 تا 8 درصد قیمت مسکن کاهش یافته است.

افزایش درآمد مالیاتی

مالیات برخانه‌های خالی یک مالیات تنظیمی است. هدف این مالیات افزایش عرضه خانه‌های خالی می‌باشد. اما درآمد هم برای دولت حاصل می‌کند.

گزارش شهرداری هونولولونشان می‌دهد اخذ مالیات یک درصدی می‌تواند ده هزار مسکن را به بازارعرضه کند، یا 60 میلیون دلار درآمد ایجاد کند که می‌تواند صرف توسعه حمل‌ونقل و ساخت مسکن شود.

درکانادا هم از طریق اعمال این قانون حدود 115 میلیون دلار عاید دولت شده است. دولت این درآمد را صرف ساخت مسکن ارزان قیمت می‌کند.

مالیات بر خانه‌های خالی در ایران

نحوه شناسایی خانه‌های خالی

یکی از مهم‌ترین بخش‌های مالیات بر خانه‌های‌خالی شناسایی خانه‌های خالی می‌باشد. روش شناسایی باید به گونه‌ای باشد که امکان کمترین فرار را به مالکان بدهد و همچنین هزینه شناسایی بالا نباشد. کشور‌های مختلف از روش‌های مختلفی برای شناسایی خانه‌های خالی استفاده می‌کنند از جمله: سرشماری آماری، ردیابی تحویل نامه‌های پستی، میزان مصرف انرژی، تحویل نامه‌های پستی، خوداظهاری، سوت زنی و …

خوداظهاری: اصلی ترین روش در شناسایی خانه‌های خالی روش خوداظهاری است. به این صورت که افراد محل سکونت خودرا با خوداظهاری مشخص می‌کنند و به این ترتیب خانه‌های خالی شناسایی می‌شود. سایر روش‌ها به عنوان مکمل عمل می‌کند.

مراکز چندمنظوره: شرکت‌هایی که اطلاعات مورد نیاز مالکان، سازمان‌ها واتحادیه‌های فعال درحوزه مسکن و مقامات محلی را فراهم می‌سازد. این مراکز به مراکز اطلاعات عمومی معروف هستند.

خدمات پستی: این روش در آمریکا پیاده شده است. به این صورت که نامه‌های پستی که به صندوق خانه‌ها ارسال می‌شود اگر بیشتر از 90روز جمع آوری نشود، خانه خالی تلقی می‌شود. البته این روش دارای ایراد می‌باشد. فرد می‌تواند قبل از 90روز صندوق را خالی کند.

مصرف انرژی: یکی دیگر از روش‌ها در نظر گرفتن میزان مصرف برق، گاز، آب و… می‌باشد. البته این روش هم به تنهایی کافی نیست و مکمل سایر روش‌ها است. استفاده صرف از این روش باعث افزایش مصرف انرژی و اجاره کوتاه مدت املاک می‌شود. بهتر است میانگین یک سال در نظر گرفته شود. این روش در فرانسه، کانادا واسترالیا در حال انجام است.

دایره شمول مالیات برخانه‌های خالی

ابتدا این قانون باید در کلان‌شهر‌ها و شهرهای بزرگ که میزان تقاضا برای مسکن بالاتر است و انگیزه احتکار مسکن بالا می‌باشد، اعمال شود. و به تدریج با بررسی شرایط بر سایر مناطق گسترش یابد.

معیار تعیین ارزش در مالیات بر خانه خالی

تعیین قیمت پایه دارایی اهمیت بالایی دارد. از آن جایی که خانه‌های خالی معامله نمی‌شوند لازم است شاخص قیمتی برای آن در نظر گرفته شود.

شاخص باید به گونه‌ای باشد که امکان اعمال سلیقه نباشد. درحال حاضر طبق ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم پایه محاسبه درآمد مشمول اجاره املاک بر اساس جدول ارزش اجاره املاک برای محدوده شهرها و روستا‌ها تعیین می‌شود. با مقایسه آن‌ها متوجه اختلاف با اعداد واقعی بازار می‌توان شد. این اعداد باید بروزرسانی شود.

درانگلستان، امریکا و فرانسه گروهی از شهرداری ارزیابی قیمت املاک را انجام می‌دهد.

نرخ مالیات برخانه خالی

نرخ باید به گونه‌ای باشد که بازدارندگی لازم را برای جلوگیری از احتکار مسکن ایجاد کند. نرخ پایین با توجه به عواید حاصل از نگه داشتن خانه به صورت خالی تغییری در رفتار مالکان، به خصوص در مناطق گران قیمت ایجاد نمی‌کند. از طرفی نرخ بسیار بالا هم مشکلات اجرایی در پی دارد. کشورهای مختلف متناسب با تورم و شرایط خود نرخ‌های مختلفی را در نظر می‌گیرند.

به طوری که در فرانسه از 10درصد تا 15درصد اجاره ملک به ترتیب به ازای هرسال افزایش درنظرگرفته می‌شد اما به علت عدم بازدارندگی به 12.5تا 25درصد به ترتیب بعد از یک سال، دوسال و سه سال و بیشتر افزایش پیداکرد.

درکانادا یک درصد از ارزش ملک درنظرگرفته می‌شد به تدریج به 2 تا10درصد ارزش ملک افزایش پیداکرد.

معافیت برخانه‌های خالی

وضع مالیات برخانه‌های باید به گونه‌ای باشد که مشکلی برای تقاضای مصرفی و تولیدی مردم ایجاد نکند. درکشورهای استرالیا، انگلستان و فرانسه همه خانه‌های فرد حتی آن خانه‌ای که درآن زندگی می‌کند اگر بیش از مدت قانونی خالی باشد مشمول مالیات برخانه‌های خالی می‌شود. به همین منظور معافیت‌هایی درنظر گرفته شده است.

برخی خانه‌ها هستند که به آن‌ها خانه‌های تعطیلاتی گفته می‌شود این خانه‌ها مدت زمان کمتری نسبت به خانه‌های خالی، خالی هستند. در دانمارک خانه‌های تعطیلاتی می‌توانند کمتر از 180روز خالی بمانند و معاف از مالیات هستند. در برخی کشورها برای این خانه‌ها هم محدودیت‌‌هایی از جنس مالیات وضع می‌گردد.

خانه‌هایی که در بازار در حال عرضه هستند ولی هنوز مشتری پیدا نشده یا خانه‌های درشهر‌های کم‌جمعیت مورد معافیت قرار می‌گیرد.

ضمانت اجرای قانون مالیات برخانه‌های خالی

برای اجرای قانون مالیات برخانه‌های خالی ضمانت‌های محکمی باید درنظرگرفته شود. بسیاری از کشورها برای اجرای این قانون جریمه‌های بازدارنده‌ای برای جلوگیری از عدم اعلام خانه خالی و یا اعلام نادرست اطلاعات درنظر گرفته‌اند.

در ونکورکانادا مالکان موظف‌اند وضعیت ملک خود را درقالب اظهارنامه هرسال اعلام کنند؛ در صورتی که در مهلت مقرر اعلام نکنند، خانه آن‌ها مشمول خانه خالی می‌شود و باید مالیات پرداخت کنند. در صورتی که اطلاعات غلط یا ناقص وارد کنند علاوه‌بر مالیات باید جریمه‌ای معادل 10هزاردلار به ازای هر روز خانه خالی پرداخت کنند.

درآمریکا افراد موظف هستند اطلاعات املاک و دارایی‌های خود را درسامانه محلی وارد کنند. درصورتی که ساختمانی خالی باشد نهایتا ظرف 30روز باید اعلام شود. وگرنه مشمول جریمه و مجازات مدنی قرار می‌گیرد. (2000دلار در هر روز و 90روز حبس)

دراسترالیا باید ظرف 30روز پس از پایان هرسال مالیاتی اشخاص اطلاعات خانه خالی خودرا ثبت کنند، حتی مستاجر‌ها باید نشانی محل سکونت خود را اعلام کنند. و مالیات خانه خالی خود را پرداخت کنند و در صورت عدم پرداخت به اندازه کل روز‌های سال مالیات باید پرداخت کنند و مشمول مجازات مدنی می‌شوند.

منبع:

گزارش مرکزپژوهش‌ها شماره مسلسل 18878

لینک کوتاه:                          https://fesadsetiz.ir/lrfk