با دستور رئیس جمهور در جلسه شورای عالی مسکن بر استفاده از ظرفیت ماده (۵) قانون جهش تولید مسکن و راه‌اندازی صندوق های سرمایه گذاری در حوزه املاک و مستغلات، تاسیس نخستین صندوق سرمایهگذاری در این حوزه در دستور کار صندوق بازنشستگی کشوری قرار گرفت.
با توجه به اقدامات قبلی انجام شده در این حوزه و وجود تجربه راه‌اندازی نهادهای مالی دیگر، موافقت اصولی با تاسیس نخستین صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات (REIT) کشور انجام شد و صندوق مذکور در هفته گذشته نزد اداره ثبت شرکت ها به ثبت رسید.
براساس اعلام صندوق بازنشستگی کشوری، پروژه تاسیس و راه اندازی این صندوق در مجموعه صندوق بازنشستگی کشوری بر عهده شرکت گروه مدیریت ارزش صندوق بازنشستگی کشوری (ومدیر) است.
* تفاوت صندوق املاک با صندوق زمین
صندوق املاک و مستغلات (REIT) عملاً نوعی سرمایه گذاری خُرد در حوزه املاک و مستغلات توسط مردم است تا به این صورت افراد بتوانند به جای خرید یک واحد کامل ملک، اعم از مسکونی، تجاری یا اداری نسبت به خرید بخش کوچکی از یک ملک با سرمایه‌گذاری‌های خُرد اقدام کنند.
یکی از تمایزهای این نوع سرمایهگذاری با صندوق زمین و ساختمان این است که صندوق املاک و مستغلات، بر روی ملک ساخته شده در حال بهره‌برداری تاسیس می شود و سرمایه‌گذاران، علاوه بر بهره‌مندی از فرصت افزایش قیمت ملک، می‌توانند اجاره‌بها نیز دریافت کنند.
حسب آنچه در امیدنامه پیشنهادی صندوق املاک و مستغلات «مدیریت ارزش مسکن» به عنوان نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور آمده است، پرداخت اجاره به صورت 3 ماهه خواهد بود که پس از کسر هزینههای جاری به حساب دارندگان واحدهای سرمایهگذاری واریز خواهد شد.
* خرید از صندوق املاک چه محدودیت هایی دارد؟
طبق اعلام صندوق بازنشستگی کشوری، محدودیت حداقل سرمایهگذاری برای خریداران این صندوق ها وجود ندارد و افراد می توانند در حد چند میلیون تومان نیز در این صندوق ها سرمایه گذاری کنند؛ ولی در عرضه اولیه نخستین صندوق (REIT)، احتمالاً محدودیت‌های معمول در پذیره نویسی‌های عرضه اولیه توسط سازمان بورس اعمال خواهد شد.
پذیرش و معامله واحدهای این گونه صندوق ها در بازار فرابورس ایران انجام خواهد شد، نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور بر روی یک ملک اداری با متراژ مفید حدود ۹۰۰ متر مربع و عمر حدود ۱۴ سال در خیابان ملاصدرای تهران تاسیس شده است.
* ویژگی های صندوق املاک برای سرمایه گذاران
داود حمزه، مدیرعامل شرکت ومدیر، در این زمینه می‌گوید: شرکت ومدیر نسبت به عقد قرارداد با شرکت صبا عمران به عنوان مدیر بهره‌برداری برای اجاره دادن و جمع آوری وجوه حاصل از اجاره صندوق اقدام کرده و وجوه حاصل را پس از کسر هزینههای جاری هر سه ماه یکبار به حساب دارندگان واحدهای سرمایه گذاری واریز خواهد شد.
وی ادامه داد: با توجه به معامله هر روزه واحدهای این صندوق در بازار فرابورس ایران، درعمل امکان اعلام روزانه قیمت مدنظر فعالان بازار سرمایه برای ملک اداری نیز فراهم خواهد شد که این یکی از ویژگی های جدید و قابل توجه و ابزاری جذاب برای سرمایه‌گذاران خواهد بود.
مدیر عامل ومدیر تصریح کرد: با توجه به همکاری سازمان بورس و اوراق بهادار، امیدواریم حداکثر ظرف مدت دو هفته آینده پذیره نویسی این صندوق در فرابورس انجام شود و عملاً باب جدیدی برای معرفی گزینه سرمایه گذاری جذاب دیگری در بازار سرمایه گشوده شود.
* صندوق املاک راهی برای جذب سرمایه گذاری سودآور
حمید بابایی، کارشناس بازار سرمایه نیز درباره تاسیس نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور در بورس می‌گوید: در حوزه سرمایهگذاری بر روی املاک و مستغلات دو نوع صندوق شامل صندوق زمین و ساختمان و صندوق املاک و مستغلات، وجود دارد. صندوق‌های زمین و ساختمان با جذب منابع مردم، اقدام به ساخت بر روی زمین های دارای پروانه ساختمانی و فروش واحدهای احداث شده می‌کنند.
وی ادامه داد: مشکل صندوق‌های زمین و ساختمان این است که در زمان پایان پروژه ساختمانی ممکن است فروش واحدهای ساخته شده زمان بر باشد و بازده موثر مشارکت کنندگان را کاهش دهد. همین نقطه ضعف، راه اندازی صندوق های املاک و مستغلات را ضروری می کند.
این کارشناس بازار سرمایه تصریح کرد: این صندوق ها بر روی املاک ساخته شده سرمایه گذاری می کنند و با بازسازی و فروش، تغییر کاربری املاک یا اجاره دادن این املاک و غیره می توانند دارندگان واحدهای این صندوق ها را در بازده اینگونه سرمایه گذاری ها سهیم کنند.
بابایی اضافه کرد: در بازارهای مالی تلاش می شود برای همه سلایق، ابزارسازی صورت بگیرد و صندوق‌های املاک و مستغلات برای اشخاصی که تمایل به سرمایه گذاری در بازار املاک دارند، ابزار بسیار مناسبی خواهد بود. طبیعتاً هرچه تنوع ابزارهای بازار سرمایه افزایش یابد، سرمایه گذاران بیشتری را هم می توان در این بازار جذب کرد.
