نقدی بر نظام اجرایی کاداستری کشور
به گزارش روابط عمومی قرارگاه ملی مبارزه با مفاسد اقتصادی، تهیه و تدوین نظام جامع حدنگاری شامل اطلاعات نقشه‌ها، اطلاعات حقوقی، توصیفی و ثبتی، طبق ماده ۴ ق.ح و ماده ۲ ق.آ.ح، از وظایف قانونی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است. این سازمان همچنین موظف به گردآوری اطلاعات و داده‌های کاداستری می‌باشد. هدف از این اقدام، تسریع پاسخ‌گویی به استعلامات، جلوگیری از هدر رفتن وقت و هزینه و فراهم کردن شرایط ثبت آنی و الکترونیک است. این برنامه باید به گونه‌ای انجام شود که پس از پایان مهلت پنج‌ساله تعیین‌شده، تمام خدمات ثبتی به اشخاص حقیقی، حقوقی، دولتی و غیردولتی، دقیق، سریع و الکترونیکی ارائه گردد.
موانع اجرای کاداستر در ایران
از موانع مهم اجرای کاداستر در ایران، نبود تجهیزات به‌روز رایانه‌ای و نقشه‌برداری و کمبود نیروهای آموزش‌دیده و مجرب است. این مشکلات، نه‌تنها اجرای کاداستر را کند می‌کند، بلکه موجب عقب‌گرد در روند اجرای آن و افزایش مشکلات و تأخیر می‌شود.
وضعیت قوانین و ضمانت اجرای کاداستر
در قوانین گذشته، از جمله قانون سال ۱۳۶۸، سازمان ثبت اسناد موظف به اجرای کاداستر در یک بازه زمانی مشخص شده است. با این حال، تاکنون این قانون به‌طور کامل اجرا نشده است. یکی از انتقادات به منابع حقوق اداری، وضع تکالیفی بدون ضمانت اجرایی است. مثلاً همکاری سازمان‌ها با سازمان ثبت در ق.ح توصیه شده، اما ضمانتی برای آن ارائه نشده است. همچنین در مورد استفاده از تجهیزات فنی به‌روز، صرفاً به لزوم استفاده اشاره شده، اما جزئیات و ضمانت اجرایی مشخصی ندارد. تعیین مهلت برای سازمان ثبت بدون ضمانت نیز نمونه دیگری از این ضعف‌هاست. همچنین نیاز به آیین‌نامه اجرایی برای مشارکت بخش خصوصی در اجرای کاداستر وجود دارد.
تجربه کشورهای دیگر و مقایسه با ایران
در مقایسه با کشورهایی مثل آلمان و فرانسه که در اجرای کاداستر پیشرفت زیادی داشته‌اند، استفاده از ظرفیت بخش خصوصی نقش کلیدی دارد. این مشارکت یکی از عوامل اصلی پیشرفت این کشورها در این زمینه بوده است.
بررسی وضعیت حدنگاری در ایران
وضعیت مطلوب
با توجه به تصویب قانون کاداستر در سال ۱۳۹۳، وضعیت مطلوب اجرای کامل مفاد این قانون و آیین‌نامه‌های مربوط به آن است. طبق ماده ۳ قانون، باید یک سامانه جامع طراحی شود. این سامانه باید تمام اطلاعات مربوط به زمین و املاک مانند مرزها، مالکیت، نوع کاربری و تغییرات را به‌صورت دقیق و یکپارچه ثبت کند. همچنین این سامانه باید همه اراضی ملی، دولتی، شهری و خصوصی را پوشش دهد. این طرح باید تا سال ۱۳۹۸ تکمیل می‌شد. اما اکنون چند سال از موعد مقرر گذشته و باید در سریع‌ترین زمان ممکن تکمیل شود. ثبت مستمر تغییرات و به‌روزرسانی اطلاعات نیز بسیار مهم است. از آنجا که دستگاه‌های مختلف به‌عنوان همکار درگیر هستند، باید همکاری و تبادل داده‌ها به‌شکل مؤثر و عملی صورت گیرد.
وضعیت فعلی
در حال حاضر، به‌دلیل نبود قانون فنی کاداستر، سازمان ثبت اسناد به‌واسطه مسئولیت قانونی خود، فرآیند حدنگاری املاک را اجرا می‌کند. این اقدام معمولاً زمانی صورت می‌گیرد که مالک به‌صورت اختیاری یا قهری قصد دریافت سند تک‌برگی داشته باشد. از آنجا که صدور این سند مستلزم پرداخت هزینه است، برخی املاک به‌دلیل ارزش پایین، صرفه اقتصادی برای دریافت سند ندارند. متأسفانه دولت کمکی به این دسته از مالکان نکرده و هیچ اجبار قانونی برای دریافت سند تک‌برگی نیز وجود ندارد. املاک کم‌ارزش اغلب با قولنامه معامله می‌شوند و الزام قانونی برای کاداستر آن‌ها وجود ندارد. در نتیجه، سازمان ثبت فقط بر حدنگاری املاکی تمرکز دارد که در محدوده شهری هستند و مالکان آن‌ها برای سند اقدام کرده‌اند. اجرای کاداستر در حال حاضر ناقص بوده و همین موضوع باعث بروز پدیده‌هایی مانند زمین‌خواری و فروش یک ملک به چند نفر شده است. در کشورهای دیگر، کاداستر به‌صورت جامع و ملی انجام می‌شود، نه به‌درخواست مالک. همچنین با توجه به نقش نظارتی قوه قضاییه، سپردن این وظیفه اجرایی به این نهاد، تصمیمی قابل‌تأمل به‌نظر می‌رسد.
نقش بخش خصوصی در اجرای کاداستر
شرکت‌های خصوصی می‌توانند در زمینه برنامه‌ریزی، تحقیق و توسعه فناوری‌های نو مانند GIS و UAV نقش مؤثری ایفا کنند. این شرکت‌ها با سرمایه‌گذاری در نرم‌افزارها، سخت‌افزارها و زیرساخت‌ها، به تأمین مالی پروژه‌های کاداستر کمک می‌کنند. استفاده از فناوری‌های نوین، می‌تواند دقت و سرعت اجرای طرح را بالا ببرد. در زمینه مشاوره نیز این شرکت‌ها می‌توانند دولت را یاری دهند. بهره‌گیری از تجربیات و تخصص آن‌ها موجب بهبود استانداردها و فرایندهای اجرایی می‌شود. ترکیب توانمندی‌های بخش خصوصی با نیازهای بخش عمومی می‌تواند موجب ارتقای کارایی در این پروژه ملی گردد.
چالش‌ها در بهره‌گیری از بخش خصوصی
نکته قابل توجه این است که آیا کشور ما در استفاده از توان بخش خصوصی موفق عمل کرده است؟ پاسخ چندان امیدوارکننده نیست. در اجرای کاداستر، عملکرد شرکت‌های خصوصی بسیار متفاوت است. این تفاوت باعث شده برخی مردم در تعیین حدود و مساحت زمین‌هایشان دچار مشکل شوند. مسئله مهم این است که آیا سازمان ثبت اسناد به‌عنوان متولی اصلی حاضر است وجود نقشه‌های کم‌کیفیت را بپذیرد؟ آیا برنامه‌ای برای اصلاح این نقشه‌ها دارد یا خیر؟
نویسنده:
آرین سعیدی
