چیستی کاداستر، انواع و کارکردهای آن

«کاداستر»  (cadastre) نظامی است که هدف آن ‌تعیین محدوده‌های تعریف‌شده به همراه اطلاعات حقوقی محدوده‌ها ، از قبیل « محدوده‌های املاک »  ، « محدوده‌های جغرافیایی » ، « طبیعی » و غیره است . در حال حاضر در کشورهای اروپایی این اصطلاح به نظامی اطلاق می‌شود که برای ثبت مالکیت‌ها چه ازنظر دامنه و حدود و چه ازنظر اطلاعات گوناگون در مورد «زمین»  و « ملک » تدوین‌شده باشد .

کاداستر چیست

تعریف کاداستر از نظر فدراسیون بین‌المللی کاداستر (FIG) چنین تعریف شده است : سیستمی که وضعیت املاک ملکی (غیرمنقول) یک منطقه را مشخص می‌کند به‌طوری‌که تمام اطلاعات اندازه  و محدوده زمین و نحوه ثبت  خصوصیات ملک در آن مشخص باشد .

 

تقسیم‌بندی‌های انواع کاداستر

کاداستر دو تقسیم‌بندی  کلی داد :

الف) کاداستر ملکی  

  ب)  کاداستر عمومی

«کاداستر ملکی» تعیین محدوده‌های ملکی است و به دو نوع «شهری » و «زراعی» تقسیم می‌شود . همان‌طور که مشخص است نوع شهری آن ، برای تعیین محدوده‌های شهری  مثل عرصه خانه‌ها به کار می‌روند و نوع زراعی آن‌هم به تعیین حدود زمین‌های زراعی می‌پردازد.

 

• کاداستر ملکی

در تبصــره بنــد 2 مــاده 211 قانــون برنامــه پنجــم پنج‌ســاله توســعه و در مــاده 156 قانــون کــه طبــق ثبت اســناد و املاک و در مــواد 1 و 2 آیین‌نامــه اجرایــی آن بــه کاداســتر ملکــی در طبقه‌بنـدی انـواع کاداسـتر اشاره‌ شـده اسـت. در حـال حاضـر نظـام اداری ـ ثبتـی کشـور مـا بیشـتر بـر ایـن نـوع کاداسـتر تمرکـز داشـته و نـگاه تک‌بعدی بـه کاداسـتر، می‌تواند علـت عـدم موفقیـت سیسـتم اداری باشـد. سـازمان ثبـت و اسـناد کشـور باوجود تعلـق بـه قـوه قضاییـه، امـا به‌مانند یک‌نهاد اجرایـی رفتـار کـرده کـه تملـک دولتـی آن، ماننـد دیگـر سـازمان دولتـی، کارایـی آن در بخـش کاداسـتر را تحـت تأثیـر قـرار داده اسـت.. در ایـن نـوع کاداسـتر موقعیـت ملـک بـا سـایر امـلاک مجـاور تعییـن می‌شود کـه از بـروز اختلافات حقوقـی ماننـد اختلافـات در اصـل یـا حقـوق مربـوط بـه مالکیـت و دعـاوی تصـرف و … جلوگیـری می‌نماید. از مزایــای کاداســتر ملکـی توزیـع دارایی‌های پراکنـده غیر‌‌‌‌‌منقـول اشـخاص در مناطـق مختلـف کشـور اسـت و مالیـات همــه املاک یــک فــرد، تحــت یــک نــام و کــد رتبه‌بندی می‌شود. بــا توجــه بــه ماهیــت امــوال غیرمنقـول و املاک، کاداسـتر ملکـی بـه دو نـوع کاداسـتر ملکـی شـهری و کاداسـتر ملکـی زراعـی تقســیم می‌گردد:

 

الف) کاداستر شهری

در کاداسـتر شـهری محدوده هـای شـهری، منـازل، خیابان هـا، کوچه هـا و معابـر موجـود و جمـع آوری اطالاعـات مناسـب و ضــروری دیگــر و ارائــه آن اســت و بــا توجــه بــه اهمیــت و تراکــم امــالاک و مســتغلات شــهری و قیمـت و ارزش آنهـا در قیـاس بـا اراضـی زراعـی روش هـای دقیق تـری بـرای تهیـه نقشـه قطعـات و جمـع آوری و نگهـداری و ارائـه اطالاعـات در آن بـه کار مـیرود. در مدیریـت امـالاک شـهرها میباشـد. در کاداسـتر شـهری میبایسـت حقـوق و قوانینـی متعـدد و پیچیـدهای در کنـار هـم و بـرای تحقـق یـک هـدف واحـد در زمینـه ثبـت زمیـن و مدیریـت امـالاک مد‌نظـر قـرار گیرنـد

ب) کاداستر زراعی یا روستایی

همانطورکــه از اســم آن برمیایــد کاداســتر زراعــی بــرای تحدیــد حــدود امــالاک در روســتاها قابلیــت اجرایــی دارد. هــدف از کاداســتر زراعــی، تعییــن مرزهــای مــزارع و جمــع آوری اطالاعــات توصیفـی مربـوط بـه محیـط و کاربردهـای آن می‌باشـد کـه در قیـاس بـا کاداسـتر شـهری از دقـت کمتــری در تهیــه قطعــات برخــوردار اســت. مالکیــت دقیــق و فراهــم کــردن زمینه هــای فرآینــدتوسـعه پایـدار در مناطـق روسـتایی از چالشهـای پیـش روی کاداسـتر روسـتایی اسـت و بــه کاهــش تعارضــات حقوقــی و حقیقــی و کاهــش رانت خــواری و سوءاســتفاده از امــالاک و خاتمــه دادن بــه تشــکیالات ســنتی و صرفه جویــی در زمــان و هزینــه پرداخــت.

 

• کاداستر عمومی

« کاداستر عمومی » لایه های دیگری از اطلاعات را شامل می شود و همین اطلاعات است که کاداستر را به نظامی چند لایه و پیچیده تبدیل می کند . کاداستر عمومی به چند شاخه تقسیم میشود :

• کاداستر مالی
• کاداستر سیاسی
• کاداستر جغرافیایی
• کاداستر آبی
• کاداستر جامع

 

کاداستر مالی

در بیشتر منابع مربوط به کاداستر، شاخه ای از کاداستر مالی را که به تدوین نظام مالیاتی می پردازد تحت عنوان کاداستر مالی می شناسند اما این شاخه به صورت صحیح تر « کاداستر مالیاتی» و از زیرشاخه های کاداستر مالی است.

کاداستر مالی به طور کلی متولی تدوین نظام و استراتژی واحدی برای امور و توابع مربوط به بهاء و ارزش مالی زمین می باشد. اموری چون نظارت و کنترل بر‌‌ساخت و سازها و دریافت عوارض شهرداری، بازار خرید و فروش زمین و ملک، نظام مالیات املاک، امور بیمه و مواردی از این دست، همگی از فعالیت‌هایی هستند که به نوعی از خدمات کاداستر مالی می توانند منتفع گردند.

 

کاداستر سیاسی

کاداستر سیاسی در ارتباط با تقسیم بندی های منطقه ای از قبیل حدود استان ها، بخش ها، شهرستان ها، حدود کشتی رانی، حدود عبور و مرور هواپیما در داخل و خارج از کشور و مرزهای بین المللی عمل نموده و در این نظام اطلاعات لازم جهت برنامه ریزی تقسیمات منطقه ای و ملی جمع آوری می شود.

کاداستر جغرافیایی

کاداستر جغرافیایی یک مفهوم کلی از کاداستر بوده که در مجموع حوزههای مختلف
جغرافیای سیاسی، انسانی و طبیعی و نیز اداره استراتژی ‌های توسعه را به عهده دارد. کاداستر جغرافیایی در واقع محدوده های جغرافیایی وسیع مثل حد کویر، جنگل، کوهستان و نوع پوشش گیاهی را مشخص می کند.

کاداستر آبی

هدف این نوع کاداستر، تعیین مرزهای آبی کشورها و حدود نفوذ هر کشور در آب‌ های
مجاور و مدیریت سواحل و بنادر

کاداستر جامع

کاداستر جامع به نظامی اطلاق می شود که عنوان یک سیستم مبنایی تدوین شده باشد که انواع دیگر کاداستر بتوانند بر این شهر متکی باشند و در حقیقت، شامل لایه های اطلاعاتی گوناگونی از دیگر انواع کاداستر ها است.

نتیجه

در حال حاضر در ایران کاداستر ملکی که متشکل از دو نوع کاداستر شهری و روستایی می‌باشد، اجرا می‌شود.در سال ۱۳۹۳ قانون جامع حدنگار کشور به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. علی رغم آن که در این قانون به دستگاه های اجرایی تکلیف شده بود که ظرف مدت ۵ سال تمامی اراضی و املاک کشور دارای سند حدنگار شوند لیکن آخرین گزارش های واصله به این کمیسیون و جلسات برگزارشده حکایت از تأخیر نامتعارف و روند اجرائی نامطلوب در اجرای قانون جامع حد‌‌‌نگار دارد. در حال حاضر با عنایت به اتمام مهلت مقرر قانونی (۴/ ۱۲/ ۱۳۹۸) به لحاظ اهمیت موضوع طرز کار و نحوۀ اقدامات دستگاه های ذی مدخل،‌ ضعف ها، ‌موانع و خلاءهای قانونی موجود مورد بررسی قرار گیرد.

 

نویسندگان:

آرین سعیدی

علیرضا اباذری

 

لینک کوتاه:https://fesadsetiz.ir/d6g8