نقدی بر نظام اجرایی کاداستری کشور

به گزارش روابط عمومی قرارگاه ملی مبارزه با مفاسد اقتصادی ؛ تهیه و تدوین نظام جامع حدنگاری یعنی اطلاعات نقشه‌ها، اطلاعات حقوقی و توصیفی و ثبتی از سوی سازمان ثبت‌اسناد و املاک طبق ماده ۴ ق.ح و ماده ۲ ق.آ.ح از تکالیف مقرر شده از سوی قانون‌گذار برای این سازمان است و نیز موظف است اطلاعات و داده‌های کاداستری را گردآوری کرده و در جهت تسریع در پاسخ استعلامات و جلوگیری از هدررفتن وقت و هزینه و فراهم نمودن شرایط ثبتی آنی و ثبت الکترونیک قدم بردارد؛ به‌گونه‌ای که بعد از پایان مهلت پنج‌ساله از سوی مقنن تمام خدمات ارائه شده به اشخاص حقیقی، حقوقی، دولتی و غیردولتی بادقت و سرعت و به‌صورت الکترونیک و آنی باشد.

 از موانع جدی اجرای کاداستر در ایران، عدم وجود تجهیزات رایانه‌ای و نقشه‌برداری روزآمد و عدم وجود نیروهای مجرب، متبحر و آموزش‌دیده می‌باشد و این امور، نه‌تنها اجرای کاداستر را با کندی مواجه می‌سازد، بلکه موجب حرکت رو به عقب کاداستر، افزایش مشکلات و تاخیر در اجرای آن می‌گردد.

 در قوانین گذشته در خصوص اجرای کاداستر مانند سال ۱۳۶۸ سازمان ثبت‌اسناد و املاک موظف به اجرای کاداستر طی یک دوره زمانی مشخص و تعیین شده از سوی قانون‌گذار بوده؛ اما تا به امروز به‌صورت جدی و کامل اجرا نشده است.

 انتقاد به منابع حقوق اداری دراین‌خصوص را می‌توان وضع تکالیفی دانست که ضمانتی برای اجرا ندارند. مثلاً لزوم همکاری سازمان‌های مختلف با سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور در ق.ح توصیه شده، اما ضمانتی برای آن عنوان نگردیده است. در قانون نیز از لزوم استفاده از تجهیزات فنی بروز سخن گفته شده که باز هم ضمانتی برای آن ذکر نگردیده و همچنین جزئیات فنی آن نیز بیان نشده است. تعیین مهلت برای سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور بدون هیچ ضمانتی نیز دیگر انتقاد به قوانین اداری این بخش است. نیاز است در مورداستفاده از بخش خصوصی در بحث کاداستری، آیین‌نامه اجرایی مصوب گردد.

 لذا در مقایسه کشورمان با کشورهایی همچون آلمان و فرانسه که دراین‌خصوص پیشرفت‌های چشمگیری داشته‌اند می‌توان به دلایل زیادی برای پیشرفت این کشورها در این طرح رسید یکی از دلایل اصلی پیشرفت این کشورها را می‌توان استفاده از بخش خصوصی در اجرای طرح کاداستر (حد نگار) عنوان کرد.

بررسی وضعیت فعلی حدنگاری در کشور

وضعیت مطلوب

 با توجه به اینکه قانون کاداستر در سال ۱۳۹۳ تصویب شده است؛ لذا وضعیت مطلوب برای این طرح اجرای کامل مفاد این قانون و آیین‌نامه مرتبط آن است؛ طبق ماده ۳ قانون کاداستر، باید یک سامانه جامع طراحی شود که تمامی اطلاعات مربوط به زمین و املاک، از جمله مرزها، مالکیت، نوع کاربری، و تغییرات مربوط به آنها، به‌صورت دقیق و یکپارچه ثبت شود. این سامانه باید همه اراضی ملی، دولتی، شهری و خصوصی را پوشش دهد. این طرح بایستی در زمان مشخصی پایان می‌یافت؛ اما چند سال بیشتر از زمان مقرر (سال ۱۳۹۸) طول کشیده و باید در کوتاه‌ترین زمان ممکن تکمیل گردد. همچنین به‌روزرسانی‌های مستمر و ثبت تغییرات نیز بایستی به بهترین شکل ممکن برای این طرح مهم انجام گیرد. این طرح با توجه به اینکه با تعداد زیادی از دستگاه‌ها را به‌عنوان دستگاه همکار درگیر می‌کند بایستی همکاری، هماهنگی و زیرساخت تبادل داده میان این دستگاه‌ها به نحوه احسن انجام‌گرفته و در عمل خود را نشان دهد.

وضعیت فعلی

 در حال حاضر، در خلأ قانون فنی کاداستر، اداره ثبت و اسناد کشور به‌موجب مسئولیت حقوقی که به این سازمان سپرده شده است، به حدنگاری املاک می‌پردازد این عمل در زمانی صورت گرفت که معمولاً مالک یا به‌صورت اختیاری یا قهری قصد تهیه سند تک برگی داشته باشد. ازآنجاکه تهیه سند تک برگی برای مالکان مستلزم صرف هزینه‌هایی می‌باشد، برخی املاک در نقاط خاص که ارزش مالی بسیار پایینی دارند، به نسبت قیمت کم، صرفه اقتصادی تهیه سند تک برگی را ندارند. متأسفانه دولت در این مورد کمکی به مالکین چنین املاکی نکرده و از طرف دیگر، اجبار و ضمانتی برای تهیه سند تک برگی وجود ندارد. معمولاً نقاط خارج از شهری که ارزش ملکی چندانی ندارند، به‌صورت قولنامه‌ای معامله شده و هیچ اجبار قانونی برای کاداستر آن وجود ندارد. در واقع می‌توان چنین نتیجه گرفت که سازمان ثبت‌اسناد و املاک تنها بر حدنگاری املاکی متمرکز شده که برای دریافت سند تک برگی اقدام کرده و در محدوده مناسب شهری قرار دارند. از دیدگاه فنی کاداستر تنها نوع ملکی و ثبتی، اجرا می‌شود آن هم به‌صورت ناقص اجرا شده که به همین جهت، زمینه برخی زمین‌خواری‌ها و فروش املاک به چندین نفر به واسطه عدم ثبت دقیق املاک وجود دارد. در اکثر کشورهای جهان کاداستر نه به درخواست مالک، بلکه به صورت جامع در سراسر کشور انجام شده است. از طرف دیگر، با توجه به مسئولیت قوه قضاییه در نظارت بر امورات اجرایی، به نظر می‌رسد که سپردن یک امر اجرایی به نهادی غیر اجرایی چندان مناسب به نظر نرسد.

استفاده از بخش خصوصی در اجرای طرح

  شرکت‌های خصوصی می‌توانند در برنامه‌ریزی، تحقیق و توسعه فناوری‌های نوین مانند استفاده از سیستم‌های GIS (سیستم اطلاعات جغرافیایی) و UAV (هواپیماهای بدون سرنشین) همکاری کنند. این بخش می‌تواند از طریق سرمایه‌گذاری‌های خصوصی، تأمین مالی پروژه‌های کاداستر را تسهیل کرده و این سرمایه‌گذاری‌ها می‌تواند شامل تأمین مالی نرم‌افزارها، سخت‌افزارها و زیرساخت‌های لازم باشد با ارائه فناوری‌های جدید مانند GIS (سامانه اطلاعات جغرافیایی) و دیگر ابزارهای دیجیتال، می‌توان فرآیند کاداستر را بهبود داده و دقت و سرعت آن را افزایش داد. همچنین در حوزه مشاوره به دولت و سازمان‌های عمومی، استفاده از تخصص و تجربیات شرکت‌های خصوصی می‌تواند به بهبود استانداردها و فرآیندهای کاداستر منجر شود. ترکیب توانمندی‌های بخش خصوصی با نیازهای بخش عمومی می‌تواند منجر به بهبودهای چشمگیری در طرح کاداستر شود. این همکاری می‌تواند به بهینه‌سازی منابع و افزایش کارایی در این زمینه منجر شود.

 اما نکته‌ای که وجود دارد آن است که در کشور ما تا اندازه در استفاده از ظرفیت‌های بخش خصوصی موفق بوده‌ایم؟ این نحوه استفاده و تعامل با بخش خصوصی را اگر به حوزه کاداستر کشور تعمیم دهیم شاهد خواهیم بود که عملکرد خوبی در این موضع نداریم به خصوص اینکه کیفیت انجام کار در هر یک از این شرکت‌ها با یکدیگر متفاوت بوده و این تفاوت با شدت و ضعف موجب شده که بسیاری از مردم در خصوص کیفیت نقشه‌های کاداستری در تعیین حدود و مساحت زمین‌های خود با مشکل مواجه گردند.

 نکته‌ای که وجود دارد این است که دولت و به خصوص سازمان ثبت اسناد و املاک به‌عنوان متولی موضوع آیا حاضر به پذیرش اصل کم‌کیفیت بودن بسیاری از نقشه‌های انجام شده در کشور هستند و آیا برنامه‌ای برای اصلاح این موارد دیده شده است یا خیر؟

 

 

نویسنده: آرین سعیدی